Die Kapitalmärkte sind fragil. Spätestens seit der großen Finanzkrise ist uns klar, dass auch die Anlage in Immobilien Probleme bereiten kann. Sind in diesen Zeiten offene Immobilienfonds noch als „sichere Anlage“ geeignet?
Die Eingangsfrage aus der Überschrift beantworte ich mit einem ganz klaren: Es kommt darauf an!
Offene Immobilienfonds sind zuletzt die Renner unter den „konservativen Anlagen“. Sie stellen aus Sicht der Anleger eine Art Zinsersatz dar. Immerhin erzielen die meisten Branchengrößen weiterhin steuerbevorteilte Renditen mit einer 2 vor dem Komma. Solch ein Investment ist in Zeiten des Negativzinses natürlich mehr als attraktiv.
Gerade wenn man die vielen Jahre ohne negative Performance betrachtet, die die meisten Produkte vorweisen können. Dennoch können Offene Immobilienfonds eine Gefahr für Ihr Portfolio werden. In diesem Artikel finden Sie, die wichtigsten Fakten rund um die Risiken dieser Investmentfonds.
Die „konservativen Anlagen“ haben Hochkonjunktur
Offene Immobilienfonds haben mit den Mischfonds (Mischfonds – nach wie vor zu empfehlen?) etwas gemeinsam. Beide feiern in den letzten Monaten und Jahren immer neue Absatzrekorde. Einige Immobilienfonds haben sogar den Vertrieb von neuen Anteilsscheinen eingestellt. Viele der Fonds bekommen die zufließenden Volumina nicht mehr im Markt „untergebracht“. Immerhin ist die Immobilie nicht nur für Kleinanleger ein attraktives Produkt im direkten Vergleich zum Zinsmarkt.
Sowohl Mischfonds wie auch Immobilienfonds profitieren von einer langen tatsächlich aussagekräftigen Historie. Ein Blick auf die vergangene Wertentwicklung genügt den meisten scheinbar als Kaufargument. Doch hier auf Trading-Treff gehen wir natürlich einen kleinen Schritt weiter und schauen auf den Satz, der unter der Performance zusätzlich die Anbieter absichern soll:
„Wertentwicklungen der Vergangenheit sind keine Garantie für zukünftige Erträge.“
Offene Immobilienfonds eine Gefahr für Ihr Portfolio
Insbesondere einer der Lieblingswerte hier auf Trading-Treff ist für eines der künftigen Probleme der Offenen Immobilienfonds verantwortlich. Amazon wird auch weiterhin den Handel immer weiter in die Onlinewelt verlagern. Klassische Einzelhändler werden es immer schwerer haben und weiterhin eine eher schwierige Branche bleiben. Natürlich ist dieser Umstand auch den Fondsmanager bewusst. Immerhin ist mir aktuell kein Manager bekannt, der freiwillig im großen Stil Einzelhandelsimmobilien dazu kauft.
Doch auch ohne neue Zukäufe sind solche Objekte Teil der großen Fonds. Selbst eine Quote von 20 Prozent kann mehr als nur ein Bremsklotz für die Wertentwicklung werden. Eine Marktkorrektur dieser Objekte ist mehr als nur wahrscheinlich. Allerdings dürfte ein negatives Jahr in der Wertentwicklung in Offenen Immobilienfonds den meisten Käufern überhaupt nicht schmecken.
Natürlich sollte jedem Käufer dieser Produkte die Risiken bekannt sein. Allerdings spielt die Erwartungshaltung an dieser Stelle eine große Rolle. Und die Erwartungshaltung dürfte zuletzt nicht mal im Ansatz Potenzial für ein negatives Jahr enthalten.
Interessant ist in diesem Zusammenhang auch der Chart von zwei der bekanntesten Immobilienaktien. Um die extrem unterschiedliche Entwicklung in den letzten Jahren aufzuzeigen, lohnt es sich die Aktien der Deutsche Wohnen und die der Deutschen Euroshop gegeneinander zu stellen. Dabei sei hier ganz konkret gesagt, dass natürlich auch interne Probleme für einen solchen Verlauf verantwortlich sein können. Trotzdem ist der Verlauf für mich bezeichnend.
- Deutsche Wohnen vs. Deutsche Euroshop
Der Negativzins – Liquidität kann teuer werden
Auch der Negativzins belastet aktuell die Wertentwicklung. Aus diesem Grund tun die Fondsmanager gut daran, den Liquiditätszufluss zu steuern und Neugeschäft nur bedingt zuzulassen. Immerhin sind 0,4 Prozent Minus auf die Berge an Mittelzuflüsse durchaus eine echte Belastung. Die gute Nachricht ist allerdings, dass die Fonds aktuell meilenweit von einer Schließung mangels Liquidität entfernt sind. Immerhin wurde dieser Umstand einigen Fonds im Zuge der letzten großen Krise zum Verhängnis.
Fazit zu den Immobilienfonds
Sowohl die gesetzlichen Vorgaben zu Kündigungsfristen im Sektor der offenen Immobilienfonds, wie auch die selbst auferlegten Beschränkungen der Mittelzuflüsse sind ein gutes Zeichen für die Produkte aus diesem Segment. Außerdem steht unumstößlich fest, dass eine Immobilienquote zwingend zu einem guten ausgewogenen Portfolio gehört.
Einzig die Gewichtung dieser Quote hat sich zuletzt gerade bei konservativen Anlegern stark in Richtung Immobilie und damit auch offene Immobilienfonds bewegt. Genau dieser Umstand bringt uns zurück zu der Antwort auf die Frage, ob Offene Immobilienfonds eine Gefahr für Ihr Portfolio darstellen können. Beantworten lässt sich diese Frage daher nur für jeden Anleger einzeln nach Prüfung seines Portfolios unter Berücksichtigung seiner Erwartungshaltung und seines Risikoprofils.
Die oben aufgezeigten Umstände können durchaus Probleme für einzelne Anleger in den nächsten Monaten bedeuten. Gerade Fonds mit Einzelhandelsquoten oberhalb von 20 Prozent sollten kritisch hinterfragt werden. Offene Immobilienfonds sind kein Zinsersatz und gehören eben auch nur anteilig in Ihr Portfolio. Daneben sind auch Aktien, Anleihen, Gold und andere Anlageklassen sinnvoll. Jede Anlageklasse für sich genommen, stellt ein Risiko dar und wird erst durch eine sinnvolle Kombination zu einer langfristig überlegenen Aussicht für Anleger mit dem richtigen Erwartungswert!
Eine Beurteilung zur Anlage in Wohnimmobilien finden Sie in dem Artikel „Die Immobilie – ein echter Inflationsschutz?“.
Regt zum Nachdenken an. Vielen Dank.
Martin Kronberg