Hohe Auslastung, steigende Mieten, bessere Serviceerlöse: Operativ liefert Vonovia im ersten Quartal ein stabiles Bild. Der Haken sitzt eine Etage tiefer. Höhere Finanzierungskosten drücken den bereinigten Gewinn für Aktionäre, während die Aktie im Abwärtstrend steckt.
Am Montag schloss die Aktie bei 22,45 Euro, ein Plus von 0,72 Prozent. Seit Jahresanfang steht dennoch ein Minus von 6,92 Prozent zu Buche.
Mieten tragen das Kerngeschäft
Vonovia profitiert weiter vom knappen Wohnraum in deutschen Städten. Die durchschnittliche Monatsmiete stieg im Jahresvergleich um 3,8 Prozent auf 8,46 Euro je Quadratmeter. Das organische Mietwachstum lag bei 4,0 Prozent.
Das Segment Rental legte beim bereinigten EBITDA um 6,3 Prozent zu. Das gelang trotz eines um rund 4.000 Wohnungen kleineren Portfolios. Die Vermietungsquote blieb mit 97,7 Prozent hoch.
Der robuste Mietmotor ist wichtig, weil er die Planbarkeit des Geschäfts stützt. Leerstand ist kaum ein Thema. Auch die Collection Rate von 99,6 Prozent zeigt, dass die laufenden Zahlungen stabil bleiben.
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Noch stärker wuchs das Geschäft mit Zusatzleistungen. Im Segment Value-add sprang das bereinigte EBITDA um mehr als 30 Prozent auf 50,1 Millionen Euro. Vor allem Handwerkerdienste und Energievertrieb trugen dazu bei.
Zinsen fressen Gewinn auf
Auf Konzernebene fiel der Fortschritt kleiner aus. Das bereinigte EBITDA stieg um 1,4 Prozent auf 711,6 Millionen Euro. Der auf Aktionäre entfallende bereinigte Gewinn sank dagegen um 7,2 Prozent.
Der Grund liegt vor allem in der Finanzierung. Das bereinigte Netto-Finanzergebnis verschlechterte sich um 12 Prozent auf minus 205,6 Millionen Euro. Damit rückt weniger das Wohnen in den Mittelpunkt, sondern die Bilanz.
Finanzchef Philip Grosse verwies in einer Telefonkonferenz auf ein schwierigeres Umfeld. Der Krieg im Nahen Osten habe die Volatilität erhöht. Die Refinanzierungskosten für zehnjährige Laufzeiten liegen derzeit knapp bei 4,5 Prozent.
In diesem Jahr muss Vonovia noch gut 1,6 Milliarden Euro refinanzieren. In den beiden Folgejahren stehen jeweils knapp 5 Milliarden Euro an. Das dürfte spannend werden.
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Schuldenabbau bleibt der Hebel
Bei der Verschuldung gab es kleine Fortschritte. Die Beleihungsquote sank auf 45,1 Prozent. Der Verschuldungsgrad ging von 13,8 auf 13,7 zurück.
Bis Ende 2028 peilt Vonovia einen Verschuldungsgrad unter 12 an. Die Beleihungsquote soll rund 40 Prozent erreichen. Helfen sollen Verkäufe von Immobilien und Beteiligungen sowie mehr Privatisierungen.
Damit steht nicht die Nachfrage nach Wohnungen im Zentrum. Der Knackpunkt bleibt, wie schnell Vonovia die Bilanz entlastet und teure Refinanzierungen begrenzt.
Für das Gesamtjahr erwartet Vonovia ein bereinigtes EBITDA knapp um die Marke von 3 Milliarden Euro. Beim bereinigten EBT liegt die Spanne bei 1,9 bis 2,0 Milliarden Euro. Die DZ Bank sieht den fairen Wert bei 33 Euro und bleibt bei ihrer positiven Einschätzung.
Die Aktie bleibt technisch angeschlagen. Auf Jahressicht liegt sie 23,25 Prozent im Minus und notiert klar unter dem 200-Tage-Durchschnitt von 25,39 Euro. Operativ spricht vieles für Stabilität, der Bewertungshebel bleibt aber der Zins- und Schuldenpfad.
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