Die Aktie von Armada Hoffler Properties notiert aktuell bei 6,27 Dollar. Auf den ersten Blick eine weitere schwache Nachricht für den Immobilien-Investmentfonds. Doch hinter den enttäuschenden Quartalszahlen verbirgt sich eine radikale strategische Neuausrichtung, die das Unternehmen fundamental verändern soll.
Zahlen enttäuschen, Strategie überrascht
Am gestrigen Montag präsentierte Armada Hoffler die Ergebnisse für das vierte Quartal 2025. Mit einem Verlust von 0,01 Dollar je Aktie verfehlte das Unternehmen die Analystenschätzung von 0,05 Dollar deutlich – eine Abweichung von 120 Prozent. Die Umsatzseite konnte mit 71,95 Millionen Dollar hingegen überzeugen und lag 5,3 Prozent über den Erwartungen von 68,33 Millionen Dollar.
Die normalisierten Funds from Operations (FFO) erreichten im vierten Quartal 29,5 Millionen Dollar oder 0,29 Dollar je Aktie. Dieser Wert lag 0,03 Dollar über den Schätzungen von Stifel und dem Konsensus. Für das Gesamtjahr 2025 belief sich der normalisierte FFO auf 110,1 Millionen Dollar beziehungsweise 1,08 Dollar je verwässerter Aktie.
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Abschied von Wohnimmobilien und Baugeschäft
Die eigentliche Nachricht des Tages war jedoch die angekündigte Transformation. CEO Shawn Tibbetts verkündete den kompletten Ausstieg aus dem Wohnimmobiliengeschäft sowie aus den gebührenbasierten Geschäftsbereichen Baumanagement und Immobilienfinanzierung. Gleichzeitig erfolgt eine Umbenennung in AH Realty Trust, die ab März 2026 wirksam wird.
Bereits erhebliche Fortschritte wurden erzielt: Für 11 der 14 Wohnimmobilien liegt eine Absichtserklärung mit einem globalen Immobilieninvestor vor. Die Verhandlungen seien weit fortgeschritten, so Tibbetts. Der Ausstieg aus dem Baugeschäft sei praktisch abgeschlossen, die Bedingungen mit dem Käufer im Wesentlichen finalisiert.
Die Erlöse sollen primär zum Schuldenabbau verwendet werden. Das Management rechnet mit Rückzahlungen besicherter Verbindlichkeiten in Höhe von rund 270 Millionen Dollar sowie unbesicherter Schulden von etwa 400 Millionen Dollar. Die Verschuldungsquote soll dadurch um zwei volle Stufen auf einen Bereich von 5,5 bis 6,5 beim Verhältnis Nettoverschuldung zu EBITDA sinken.
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Fokus auf Einzelhandels- und Büroimmobilien
Künftig konzentriert sich AH Realty Trust ausschließlich auf Einzelhandels- und Büroimmobilien in Wachstumsmärkten. Die operative Performance dieser Segmente zeigt sich solide: Der Same-Store-NOI im Einzelhandel stieg im vierten Quartal um 5,6 Prozent auf GAAP-Basis und 3,4 Prozent auf Cash-Basis. Bei Büroimmobilien betrug das Plus sogar über 10 Prozent GAAP und knapp 17 Prozent Cash.
Für 2026 gibt das Unternehmen einen NAREIT FFO zwischen 0,50 und 0,54 Dollar je verwässerter Aktie aus. Geplant sind Akquisitionen von Einzelhandelsimmobilien im Volumen von rund 50 Millionen Dollar mit einer Cap Rate zwischen 6,25 und 7 Prozent. Das erwartete Same-Store-NOI-Wachstum liegt bei 1,7 Prozent.
Die Analystenreaktion fällt verhalten aus. Stifel senkte das Kursziel von 10,50 auf 9,00 Dollar, behält aber die Kaufempfehlung bei. Die Aktie verlor im vorbörslichen Handel 4,35 Prozent. Tibbetts betont: „Wir positionieren nicht einfach nur das Unternehmen neu, wir verändern fundamental die Qualität des Geschäfts.“ Die Dividende soll trotz Transformation vollständig durch die Cashflows der Immobilien gedeckt bleiben.
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