Der Immobilienkonzern DEMIRE hat am 4. Dezember 2025 seine Jahresprognose deutlich angehoben – und das aus einem ungewöhnlichen Grund: Geplante Verkäufe wurden bewusst verschoben. Was auf den ersten Blick wie schlechte Nachrichten klingt, entpuppt sich als cleverer Schachzug in einem schwierigen Marktumfeld.
Wenn Nichtstun die bessere Strategie ist
Das Management erwartet nun Mieteinnahmen im oberen Bereich der bisherigen Spanne von 52 bis 54 Millionen Euro. Noch bemerkenswerter: Die Funds from Operations I (FFO I) sollen zwischen 9 und 11 Millionen Euro liegen – vorher waren nur 5 bis 7 Millionen Euro angekündigt. Das bedeutet eine satte Steigerung von 67 Prozent am Mittelwert.
Der Grund für diese positive Wendung liegt in der nüchternen Markteinschätzung: Immobilien in B- und C-Lagen finden derzeit kaum Käufer zu akzeptablen Preisen. Das Transaktionsvolumen liegt im dritten Quartal immer noch 70 Prozent unter dem Niveau von 2022. Statt im Ausverkauf zu veräußern, behält DEMIRE die Objekte vorerst im Bestand – und kassiert weiter Mieten.
Kostendisziplin zahlt sich aus
Doch die verschobenen Verkäufe sind nur ein Teil der Geschichte. Das Unternehmen hat sowohl auf Immobilien- als auch auf Gesellschaftsebene die Kosten spürbar unter Plan gehalten. Diese strikte Ausgabenkontrolle wirkt sich direkt positiv auf den FFO aus und zeigt: Auch in schwierigen Zeiten lässt sich die Marge verteidigen.
Bereits in den ersten neun Monaten 2025 erreichte der FFO I einen Wert von 8,3 Millionen Euro – die neue Jahresprognose fügt sich nahtlos in diesen Trend ein. Die Vermietungsleistung verbessert sich zudem kontinuierlich: Bis dato wurden 112.000 Quadratmeter neu vermietet.
Das Refinanzierungsdilemma bleibt
Allerdings hat die Strategie einen Haken: DEMIRE muss in den Jahren 2025 und 2026 jeweils 50 Millionen Euro seiner Unternehmensanleihe zurückzahlen, um Strafzinsen zu vermeiden. Da die Verkäufe nun auf 2026 verschoben wurden, wird diese Schwelle 2025 nicht erreicht – eine Strafgebühr von 3 Prozent ist die Folge. Allerdings wird diese nur teilweise in 2025 ergebniswirksam und erst bei Fälligkeit kassenwirksam.
Für 2026 plant das Management Veräußerungen von über 75 Millionen Euro – möglichst nahe am Buchwert. Ob der Markt bis dahin mitspielt, bleibt die entscheidende Frage.
Trotz der operativen Stabilität notiert die Aktie weiterhin 75 Prozent unter dem Nettovermögenswert. Analysten sehen darin eine extreme Unterbewertung und empfehlen weiter zum Kauf mit einem Kursziel von 1,00 Euro.
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