Opendoor kauft Häuser in Rekordtempo, verkauft sie aber in einen schwächeren Markt. Die Q3-Zahlen zeigen, wie teuer diese Strategie derzeit ist. Goldman Sachs bleibt bei „Sell“ und einem Kursziel von 1 Dollar.

Wachstum mit Schattenseite

Der Umsatz stieg im dritten Quartal um 12 Prozent auf 1,02 Milliarden Dollar. Das verfehlte die Erwartungen von 1,09 Milliarden Dollar. Der Verlust je Aktie lag bei 0,23 Dollar, Analysten hatten mit 0,16 Dollar gerechnet.

Operativ lief es besser als die Marktanteile vermuten lassen. Die Zahl der gekauften Häuser stieg um 316 Prozent auf 4.865. Der geschätzte Marktanteil bei Ankäufen liegt bei 0,56 Prozent, rund das 4,4-Fache des Vorjahreswerts.

CEO Kaz Nejatian spricht von einem Beleg, dass Opendoor wachsen könne, ohne zu viel zu zahlen. Auch die Kosten pro erworbenem Haus sanken im Zwölfmonatsvergleich deutlich: Marketing minus 57 Prozent, Betrieb minus 36 Prozent.

Margen unter Druck

Das Problem sitzt im Wiederverkauf. Im Frühjahr erworbene Häuser gehen nun in einen spürbar schwächeren Immobilienmarkt. Die Contribution Margin fiel auf 3,3 Prozent, Goldman hatte 5,1 Prozent erwartet, der Konsens lag bei 3,7 Prozent.

Der bereinigte EBITDA-Verlust stieg auf 31 Millionen Dollar, nach 4 Millionen im Vorquartal. Der Anteil der Häuser, die länger als 120 Tage gelistet sind, verdoppelte sich auf 18 Prozent. Die Quote liegt aber noch unter dem Marktwert von 30 Prozent.

Das Management stellt das Abverkaufen vor den Margenschutz. Für das vierte Quartal rechnet es erneut mit sinkendem Ergebnisbeitrag. Die Frühjahrsjahrgänge dürften noch bis ins erste Quartal 2027 belasten.

Der Ausblick

Beim Umsatz peilt Opendoor im Schlussquartal mindestens 40 Prozent Wachstum an. Dafür kalkuliert das Unternehmen mit einem bereinigten EBITDA-Verlust von 70 bis 85 Millionen Dollar. Das Marketingbudget steigt auf rund 20 Millionen Dollar, nach 5 Millionen im dritten Quartal.

Die Ziele für einen positiven bereinigten Nettogewinn auf Zwölfmonatsbasis bis Ende 2026 hat das Management bereits eingeräumt zu verfehlen. Es will aufholen, nennt aber den langsameren Markt als Bremse.

Die Börse hatte schon vor den Zahlen reagiert. Die Aktie schloss am Donnerstag bei 1,79 Dollar, ein Minus von knapp 10 Prozent, und liegt damit nur noch knapp über Goldmans Ziel. Vorbörslich zeigte sich ein leichtes Plus. Ob der Markt dem Schlussquartal mehr abgewinnt, entscheidet sich an den nächsten Quartalszahlen, die erstmals zeigen, wie sich die Frühjahrsbestände auflösen.