Ausgangslage: Zinsausfall reißt tiefe Vertrauenslücke

Die PANDION AG hat die am 5. August fällige Zinszahlung auf ihre Unternehmensanleihe 2021/28 (DE000A289YC5) nicht fristgerecht geleistet. Der Projektentwickler teilte dies am Montagabend per Ad-hoc-Meldung mit und begründete den Ausfall mit einer unerwartet entstandenen Liquiditätslücke. Ein Finanzierungspartner habe entgegen bisherigen Zusagen kurzfristig einen wesentlichen Finanzierungsbaustein zurückgezogen. Am Folgetag bestätigte das Unternehmen, dass es derzeit mit relevanten Finanzierungspartnern über eine Schließung der Lücke verhandelt und verschiedene Optionen prüft – ein Ergebnis stand zum Wochenende noch nicht fest.

Der Handel der Anleihe wurde nach den Meldungen zeitweise mit dem Vermerk „Aussetzung“ gekennzeichnet, die Kursreaktion fiel entsprechend heftig aus. Zum Freitagsschluss notierte das Papier bei 21,75 Euro, ein weiteres Minus von 1,15 Prozent gegenüber dem Vortag. Damit bleibt der Titel tief im Krisenmodus, auch wenn er sich vom jüngsten Tief spürbar erholt hat. Ein Relative-Stärke-Index von 15,5 signalisiert eine extrem überverkaufte Lage – ein Zustand, der in Distress-Situationen allein aber keine Trendwende garantiert.

Die entscheidende Frage: Schließt Pandion die Finanzierungslücke rechtzeitig?

Für Anleihegläubiger reduziert sich die Lage auf einen einzigen Faktor: Gelingt es Pandion, die durch den Rückzug des Finanzierungspartners entstandene Lücke vor oder spätestens beim angekündigten Webcast am 1. September zu schließen? Davon hängt ab, ob die ausgefallene Zinszahlung nachträglich bedient werden kann oder ob eine weitergehende Restrukturierung der Anleihebedingungen notwendig wird. Der Termin ist bislang der einzige konkrete Fixpunkt, den die Gesellschaft Anlegern genannt hat – bis dahin bleibt vieles Verhandlungssache.

Bullisches Szenario: Präzedenzfall spricht für Verhandlungslösung

Für ein positives Szenario spricht, dass Pandion und seine Gläubiger bereits einmal eine Einigung gefunden haben: Im vergangenen November wurde die Laufzeit der Anleihe um zweieinhalb Jahre bis zum 5. August 2028 verlängert, im Gegenzug stieg der Zinssatz von ursprünglich 5,5 Prozent um 2,5 Prozentpunkte. Diese Bereitschaft der Anleihegläubiger zur Verlängerung könnte sich auch jetzt als Blaupause für eine erneute Anpassung erweisen, etwa über eine Stundung oder eine weitere Zinsanhebung als Ausgleich.

Hinzu kommt, dass Pandion selbst in der Krise noch handlungsfähig ist. Im Mai verkaufte das Unternehmen ein Grundstück im Düsseldorfer Quartier „Albertussee“ an Garbe Urban Real Estate – ein Beleg dafür, dass sich Vermögenswerte weiterhin monetarisieren lassen. Und im März sicherte sich Pandion mit Apollo eine Projektfinanzierung über 240 Millionen Euro für das Büroprojekt OFFICEHOME Beat im Münchner Werksviertel, was zeigt, dass institutionelles Kapital für einzelne Projekte grundsätzlich noch fließt. Läuft es gut, präsentiert das Unternehmen beim Webcast eine tragfähige Anschlussfinanzierung, holt die Zinszahlung nach und stabilisiert damit das Vertrauen der Gläubiger.

Bärisches Szenario: Verlustlast und Büromarktkrise wiegen schwer

Dagegen steht eine fundamentale Schieflage, die den Zinsausfall erst plausibel macht. Anfang Juli hatte Pandion mitgeteilt, dass das vorläufige Ergebnis vor Ertragsteuern für 2025 voraussichtlich bei minus 69 Millionen Euro liegen werde – eine drastische Abweichung von der noch im Dezember veröffentlichten Hochrechnung, die ein leicht positives Ergebnis im einstelligen Millionenbereich vorgesehen hatte. Ursache sind Wertberichtigungen auf Gewerbeimmobilien und hohe Finanzierungskosten. Der Büromarkt bereitet dem Unternehmen erhebliche Probleme, während das Wohnungsgeschäft vergleichsweise stabil läuft.

Bleibt die Finanzierungslücke offen, drohen weitere Wertberichtigungen und eine Ausweitung der Vertrauenskrise unter den Anleihegläubigern. Die annualisierte Volatilität von 156,63 Prozent auf 30-Tage-Basis zeigt, wie nervös der Markt das Papier bereits handelt. Scheitern die laufenden Gespräche mit Finanzierungspartnern, steigt das Risiko, dass aus dem einmaligen Zinsausfall eine weitergehende Restrukturierung oder ein Insolvenzszenario wird – ein Verfahrensschritt, der bislang nicht eingetreten, aber bei anhaltendem Stillstand nicht auszuschließen ist.

Ausblick: Der Webcast als Nadelöhr

Solange Pandion glaubhaft an einer Lösung mit seinen Finanzierungspartnern arbeitet und keine weiteren negativen Überraschungen wie den plötzlichen Rückzug eines Finanzierungsbausteins hinzukommen, bleibt ein geordneter Ausgang – etwa eine nachträgliche Zinszahlung oder eine erneute Anpassung der Anleihebedingungen – im Bereich des Möglichen. Kippt dagegen die Gesprächsbasis mit den Finanzierungspartnern oder verschärfen sich die Verluste aus dem Gewerbeimmobiliengeschäft weiter, dürfte sich die Vertrauenskrise vertiefen und eine härtere Restrukturierung wahrscheinlicher werden. Der nächste konkrete Anhaltspunkt für Anleger ist der Webcast für Anleihegläubiger am 1. September 2026, bei dem Pandion über Hintergründe und weiteres Vorgehen informieren will. Bis dahin bleibt die Position hochspekulativ und von jeder neuen Nachricht der Finanzierungsgespräche abhängig.