Ausgangslage

UBM Development hat mit den Halbjahreszahlen den Turnaround geschafft und zugleich die Karten neu gemischt. Nach der Rückkehr in die Gewinnzone stellt der Immobilienentwickler sein Portfolio auf „Affordable Housing“ um – mit einer angepeilten Pipeline von bis zu 1,1 Milliarden Euro.

Genau darin liegt jetzt die eigentliche Frage für Anleger: Die Gewinnzone ist erreicht, doch der Markt muss erst noch entscheiden, ob er der neuen Strategie traut. Die Aktie notiert bei 17,05 Euro und damit nur knapp über ihrem 52-Wochen-Tief von 16,60 Euro – ein Signal, dass die guten Zahlen bislang nicht in eine breitere Kaufbereitschaft übersetzt wurden.

Die entscheidende Frage

Der zentrale Faktor ist die Umsetzungsgeschwindigkeit der Portfoliorotation. UBM hat im ersten Halbjahr rund 21 Millionen Euro an Cash-Zuflüssen aus Asset-Verkäufen erzielt, nach Unternehmensangaben zu oder über Buchwert. Das ist der Beweis, dass sich alte Bestände tatsächlich versilbern lassen, ohne Wertabschläge hinnehmen zu müssen.

Ob dieses Tempo anhält, entscheidet, wie schnell die Ziel-Pipeline von 1,1 Milliarden Euro im Bereich leistbares Wohnen mit echten Projekten gefüllt werden kann. Das Pilotprojekt mit 92 Wohneinheiten in der Wiener Viktor-Kaplan-Straße ist der erste Testfall dafür, ob das im Portfolio identifizierte Potenzial von über 100.000 Quadratmetern in nennenswerter Frist auch realisiert wird.

Management gab dazu bewusst keine numerische Jahresguidance – aus Sorge vor Marktvolatilität und unsicheren Transaktionszeitpunkten. Diese Zurückhaltung ist selbst ein Signal: Die Feinsteuerung der Strategie ist noch nicht abgeschlossen.

Bullisches Szenario

Für Optimisten spricht die Bilanzentwicklung. Die Nettoverschuldung sank zum 30. Juni auf 474,6 Millionen Euro, den niedrigsten Stand seit März 2022, während die Eigenkapitalquote auf 36,6 Prozent kletterte. Die Gesamtleistung wuchs um 28,2 Prozent auf 179,9 Millionen Euro, das Periodenergebnis drehte von minus 6,6 auf plus 6,2 Millionen Euro.

Wenn die Portfoliorotation im zweiten Halbjahr im gleichen Tempo weiterläuft und die ersten Affordable-Housing-Projekte den Vermarktungsnachweis liefern, könnte die Aktie ihre deutliche Unterbewertung gegenüber fundamentalen Kennzahlen abbauen.

SRC Research bekräftigte am 28. August die Kaufempfehlung mit einem Kursziel von 30,00 Euro und rechnet für das Gesamtjahr mit einem Gewinn je Aktie von 0,54 Euro – nahezu doppelt so hoch wie der aktuelle Kurs vermuten lässt. Auch Erste Group bewertete die Halbjahreszahlen am 27. August als deutlich über den Prognosen liegend.

Bärisches Risiko

Die Gegenposition ist nicht von der Hand zu weisen. Oddo BHF bestätigte am 31. August lediglich eine „Halten“-Einstufung mit Kursziel 18,00 Euro und verweist ausdrücklich auf Umsetzungsrisiken bei der Portfoliorotation – trotz solider Zahlen.

Konsensschätzungen wurden nach den Halbjahresergebnissen bei den Gewinnprognosen für das Gesamtjahr deutlich nach unten korrigiert, während weiterhin ein Umsatzwachstum von rund 51 Prozent gegenüber dem Vorjahr erwartet wird.

Diese Divergenz – höhere Umsatzerwartung, niedrigere Gewinnerwartung – deutet darauf hin, dass Analysten Margendruck bei der Neuausrichtung einpreisen. Hinzu kommt die fehlende Jahresguidance des Managements selbst: Wenn ein Unternehmen bei Transaktionszeitpunkten Unsicherheit einräumt, kann sich die geplante Pipeline von 1,1 Milliarden Euro auch strecken oder verwässern.

Der Kurs notiert derzeit 9,1 Prozent unter dem 200-Tage-Durchschnitt von 18,75 Euro und ganze 30 Prozent unter dem 52-Wochen-Hoch von 24,50 Euro vom 3. November – ein Hinweis, dass der Markt die Story bislang skeptisch beobachtet statt sie zu kaufen.

Ausblick

Solange UBM weiterhin Assets zu oder über Buchwert verkaufen kann und die Nettoverschuldung sich wie im ersten Halbjahr verringert, bleibt der fundamentale Turnaround-Pfad intakt – dann dürften die optimistischeren Kursziele wie das von SRC Research an Gewicht gewinnen.

Kippt hingegen das Tempo der Portfoliorotation, etwa weil sich Käufer für weitere Bestandsobjekte zurückhalten oder das Pilotprojekt in der Viktor-Kaplan-Straße Verzögerungen zeigt, dürfte die vorsichtigere Einschätzung von Oddo BHF den Ton angeben.

Der nächste konkrete Prüfstein sind weitere Fortschrittsmeldungen zur Affordable-Housing-Pipeline sowie die Frage, ob das Management im Jahresverlauf doch noch zu einer konkreteren Guidance findet. Bis dahin bleibt die Aktie ein Fall für Anleger, die bereit sind, auf die Umsetzung einer Strategie zu setzen, deren Bausteine erst teilweise sichtbar sind.