Vonovia erhöht die Mieten in Berlin — im Schnitt um 4,8 Prozent. Der Schritt ist rechtlich abgesichert, politisch umstritten und für Anleger operativ bedeutsam. Denn die nächste Portfoliobewertung steht unmittelbar bevor.

Grundlage und Ausmaß der Erhöhungen

Der neue Berliner Mietspiegel liefert die rechtliche Basis. Der Median der Nettokaltmieten stieg darin von 7,21 auf 7,71 Euro pro Quadratmeter. Vonovia beruft sich auf diesen Anstieg, bleibt mit 4,8 Prozent aber unter der im Mietspiegel ausgewiesenen Steigerung von 6,9 Prozent.

In absoluten Zahlen bedeutet das rund 35 Cent mehr pro Quadratmeter. Die maximale Erhöhung liegt bei etwa 70 Euro im Monat. Berlin ist mit rund 138.000 Wohnungen der größte Einzelmarkt des Konzerns. Die Durchschnittsmiete lag dort Ende März bei 8,23 Euro je Quadratmeter, die Leerstandsquote bei 0,8 Prozent.

Wie viele der rund 130.000 Vonovia-Wohnungen konkret betroffen sind, teilt das Unternehmen nicht mit. Mieter, die dadurch mehr als 30 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für Miete aufwenden müssten, will Vonovia nach eigenen Angaben gesondert prüfen.

Politischer Druck bleibt ohne Wirkung

Die Reaktion aus der Politik ist scharf. SPD-Fraktionschef Raed Saleh fordert Vonovia öffentlich auf, die Erhöhungen auszusetzen. Die Linke startete parallel eine bundesweite Kampagne unter dem Motto „Schluss mit der Vonovia-Abzocke“ — Mieter sollen über ein Online-Formular anonym Hinweise auf überhöhte Abrechnungen oder ignorierte Mängel melden.

Rechtlich steht Vonovia auf solidem Boden. Politischen Druck in operative Zugeständnisse umzumünzen, ist dem Konzern bislang nicht gelungen — und umgekehrt.

Portfoliobewertung als nächster Prüfstein

Für Anleger ist die Mieterhöhung vor allem ein Signal zur Ertragsentwicklung. Im ersten Quartal 2026 wuchs das organische Mietwachstum um 4,0 Prozent. Das bereinigte EBITDA im Mietsegment stieg um 6,3 Prozent. Die Auslastung lag bei 97,7 Prozent, die Einzugsquote bei 99,6 Prozent. Für das Gesamtjahr erwartet Vonovia ein Adjusted EBITDA von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro.

Der Haken: Das Zinsumfeld arbeitet gegen die Bewertung. Die EZB hob am 11. Juni alle drei Leitzinssätze um 25 Basispunkte an. Die Einlagefazilität liegt nun bei 2,25 Prozent. Steigende Zinsen drücken Immobilienbewertungen direkt nach unten — und der NTA je Aktie von 46,57 Euro wird zum 30. Juni neu ermittelt.

Die Aktie notiert bei 21,39 Euro und damit rund 29 Prozent unter ihrem 52-Wochen-Hoch. Auf Jahressicht hat sie 27,52 Prozent verloren. Deutsche Bank Research stufte Vonovia zuletzt von „Hold“ auf „Buy“ hoch und hob das Kursziel von 25 auf 26 Euro an. Die Portfoliobewertung Ende Juni wird zeigen, wie stark das gestiegene Zinsumfeld den ausgewiesenen Substanzwert tatsächlich belastet — und ob die operative Mietdynamik das auffangen kann.