Die EZB hat am Mittwoch die Zinsen erhöht — zum ersten Mal seit September 2023. Für Vonovia ist das kein gutes Signal. Die Aktie liegt seit Jahresbeginn rund 15 Prozent im Minus und notiert mit deutlichem Abschlag auf ihren Substanzwert.

Erste Zinserhöhung seit fast drei Jahren

Die EZB hob alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte an. Der Einlagensatz steigt auf 2,25 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz auf 2,40 Prozent. Auslöser: Die Inflation im Euroraum kletterte im Mai auf 3,2 Prozent — weit über dem Zwei-Prozent-Ziel.

Für 2026 rechnen EZB-Volkswirte mit einer Teuerungsrate von 3,0 Prozent und einem BIP-Wachstum von nur 0,8 Prozent. Das ist kein Umfeld, das Zinssenkungen wahrscheinlich macht. Markterwartungen preisen bis Mitte 2027 mindestens einen weiteren Schritt auf 2,75 Prozent ein. Die nächste EZB-Sitzung findet am 23. Juli 2026 statt.

Operativ solide, finanziell unter Druck

Vonovia lieferte im ersten Quartal ordentliche Zahlen. Das bereinigte EBITDA stieg auf 711,6 Millionen Euro — ein Plus von 1,4 Prozent. Das organische Mietwachstum lag bei 4,0 Prozent, die Vermietungsquote bei 97,7 Prozent.

Der bereinigte Gewinn für Aktionäre fiel jedoch auf 365,6 Millionen Euro. Das ist ein Rückgang von 7,2 Prozent — direkte Folge gestiegener Finanzierungskosten. Das Muster ist klar: Das Vermietungsgeschäft läuft, der Finanzierungsblock frisst Gewinne.

Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Vonovia ein bereinigtes EBITDA von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro. Der Ausblick steht — aber er wurde vor der jüngsten Zinserhöhung bestätigt.

Substanzwert weit über Kurs

Der Net Tangible Asset-Wert je Aktie liegt bei 46,57 Euro. Die Aktie schloss am Freitag bei 20,44 Euro — ein Abschlag von mehr als 55 Prozent auf den Buchwert. Eine vollständige Portfoliobewertung plant Vonovia zum 30. Juni 2026.

Steigende Marktzinsen drücken Immobilienbewertungen nach unten. Das belastet den Nettovermögenswert direkt. Je weiter die EZB die Zinsen anhebt, desto mehr Druck entsteht auf genau diese Kennzahl.

Auf der Hauptversammlung beschlossen die Aktionäre eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie für 2025 — ein leichtes Plus gegenüber den 1,22 Euro des Vorjahres. Die Ausschüttung erfolgte steuerfrei aus dem Einlagekonto. Kritik gab es an den Abfindungszahlungen für Ex-Chef Rolf Buch.

Am 5. August 2026 legt Vonovia die Halbjahreszahlen vor. Dann wird auch die erste vollständige Portfoliobewertung unter den neuen Zinsbedingungen vorliegen — und zeigen, wie tief der Substanzwert tatsächlich gesunken ist.