Mehr als 57 Prozent unter dem bilanziellen Substanzwert — das ist der Preis, den der Markt für Vonovia derzeit aufruft. Das operative Geschäft des DAX-Konzerns läuft solide. Trotzdem drückt der Schuldenberg die Aktie auf ein 52-Wochen-Tief.
Operativ stark, finanziell unter Druck
Das erste Quartal 2026 zeigte ein klares Bild: Das bereinigte EBITDA stieg auf 711,6 Millionen Euro — ein Plus von 1,4 Prozent. Treiber war das Vermietungsgeschäft mit 6,3 Prozent Wachstum beim Adjusted EBITDA. Das organische Mietwachstum lag bei 4,0 Prozent, die Vermietungsquote bei 97,7 Prozent.
Das Segment Value-add legte noch stärker zu. Das Adjusted EBITDA dort kletterte um mehr als 30 Prozent auf 50,1 Millionen Euro — angetrieben von der Handwerkerorganisation und dem Energiegeschäft.
Auf der Finanzierungsseite sieht es anders aus. Steigende Zinskosten ließen den bereinigten Gewinn für Aktionäre auf 365,6 Millionen Euro sinken — ein Rückgang von 7,2 Prozent. Der Operating Free Cash Flow brach von 633,6 auf 363,9 Millionen Euro ein.
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Schuldenberg als zentrales Problem
Vonovia trägt rund 40 Milliarden Euro Schulden. Der Loan-to-Value liegt bei 45,1 Prozent, das Verhältnis Nettoverschuldung zu EBITDA bei 13,7x. Bis Ende 2028 soll der LTV auf rund 40 Prozent sinken.
Der Refinanzierungsbedarf bleibt eng getaktet. In diesem Jahr stehen noch rund 1,6 Milliarden Euro an. In den beiden Folgejahren werden jeweils fast fünf Milliarden Euro fällig.
Der NTA je Aktie liegt bei 46,57 Euro — eine vollständige Portfoliobewertung plant Vonovia zum 30. Juni 2026. Der aktuelle Kurs von 19,66 Euro bedeutet einen Abschlag von über 57 Prozent darauf. Die Aktie notiert knapp über ihrem 52-Wochen-Tief und hat seit Jahresbeginn rund 18 Prozent verloren.
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Analysten mit breitem Meinungsspektrum
Die Einschätzungen der Analysten liegen weit auseinander. Berenberg-Analyst Kai Klose hält 38 Euro für fair und empfiehlt den Kauf. Barclays-Analyst Paul May sieht den fairen Wert bei 23 Euro und rät zum Verkauf. Das durchschnittliche Kursziel aus 15 Analysten liegt laut MarketScreener bei 32,99 Euro — ein Aufwärtspotenzial von rund 68 Prozent gegenüber dem aktuellen Kurs.
Der Markt preist dieses Potenzial bislang nicht ein. Solange die Zinsen hoch bleiben, gewichten Investoren den Schuldenberg stärker als die laufenden Mieteinnahmen.
Jahresziele bestätigt, nächster Prüfstein im Sommer
Vonovia hält an seinen Jahreszielen fest. Das Adjusted EBITDA Total soll 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro erreichen, das Adjusted EBT zwischen 1,9 und 2,0 Milliarden Euro liegen. Die vollständige Portfoliobewertung Ende Juni dürfte zeigen, ob der NTA-Wert standhält — oder ob weitere Abschreibungen den Substanzwert weiter drücken.
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