Vonovia hat am Mittwoch bei der Vorlage der Halbjahreszahlen an seiner Prognose für das Gesamtjahr 2026 festgehalten. Der Wohnungskonzern erwartet weiterhin ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro. Gleichzeitig musste das Unternehmen einen deutlichen Rückgang beim operativen Free Cashflow einräumen, der um 45,4 Prozent einbrach. Steigende Finanzierungskosten überschatteten damit die operativen Fortschritte im Vermietungsgeschäft.

Mietwachstum trifft auf höhere Zinslast

Im Kernsegment Rental lief es für Vonovia im ersten Halbjahr 2026 durchaus solide: Das organische Mietwachstum lag bei 3,6 Prozent, die Leerstandsquote blieb mit 2,3 Prozent stabil. Das bereinigte EBITDA in diesem Segment kletterte trotz eines leicht verringerten Wohnungsbestands um 3,5 Prozent auf 1,269 Milliarden Euro.

Auf Konzernebene zeigt sich jedoch, wie stark die Zinswende dem Geschäft zusetzt. Das bereinigte EBT sank um 2,6 Prozent auf 962,3 Millionen Euro. Als Hauptgrund nannte Vonovia die gestiegenen Nettofinanzierungskosten, die von 363 auf 406 Millionen Euro zulegten. Die operativen Zuwächse im Vermietungsgeschäft reichen damit nicht aus, um den Effekt höherer Zinsen vollständig zu kompensieren.

Refinanzierung als zentrale Baustelle

Finanzvorstand Philip Grosse stellte klar, dass Vonovia seit Jahresbeginn bereits 4,4 Milliarden Euro refinanziert hat, um Fälligkeiten aus den Jahren 2027 und 2028 vorzeitig abzusichern. Ergänzend flossen im ersten Halbjahr 700 Millionen Euro aus Immobilienverkäufen in die Kasse.

Die Refinanzierungsaktivität zog sich durch das gesamte erste Halbjahr. Bereits Ende Juni hatte der Konzern eine Wandelanleihe über 850 Millionen Euro mit fünfjähriger Laufzeit und einem Nullkupon platziert, um bestehende Verbindlichkeiten abzulösen. Anfang Juli folgte eine weitere Kapitalmarktrunde: Vonovia begab drei neue EMTN-Anleihen mit einem Gesamtvolumen von 2,0 Milliarden Euro, aufgeteilt in Tranchen über 900 Millionen Euro mit Laufzeit bis 2031, 600 Millionen Euro bis 2035 sowie 500 Millionen Euro bis 2038. Der Konzern nutzt damit sichtbar die Gelegenheit, seine Fälligkeitsstruktur frühzeitig zu glätten, statt kurzfristig unter Druck zu geraten.

Für Anleger bleibt die Kernfrage, ob diese Vorsorge ausreicht, um steigende Zinskosten in den kommenden Jahren abzufedern. Der eingebrochene Free Cashflow zeigt, dass der Spielraum enger geworden ist, auch wenn das operative Geschäft im Vermietungssegment stabil wächst.

Fair-Value-Einschätzung und weitere Termine

Morningstar bestätigte am Donnerstag nach Auswertung der Halbjahreszahlen seine Fair-Value-Schätzung für die Vonovia-Aktie bei 19,00 Euro. Die Analysten senkten dabei ihre Umsatzprognosen für die Segmente Projektentwicklung und Verkauf, hoben jedoch die Margenschätzungen für das Vermietungsgeschäft an – ein Spiegelbild der gemischten Zahlen aus dem Konzernbericht.

An der Börse zeigte sich die Aktie am Freitag mit 20,91 Euro leicht fester, ein Plus von 0,77 Prozent gegenüber dem Vortagesschluss. Auf Wochensicht steht dennoch ein Minus von 0,85 Prozent zu Buche, seit Jahresbeginn hat das Papier 14,79 Prozent verloren. Zum 52-Wochen-Hoch von 29,24 Euro, das im vergangenen August markiert wurde, beträgt der Abstand mittlerweile 28,49 Prozent.

Auf der Hauptversammlung im Mai hatten die Aktionäre für das Geschäftsjahr 2025 eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie beschlossen und mit Dr. Anne-Marie Großmann-Minkwitz ein neues Mitglied in den Aufsichtsrat gewählt. Der nächste wichtige Termin für Anleger folgt am 4. November, wenn Vonovia den Zwischenbericht für das dritte Quartal 2026 veröffentlicht. Bis dahin dürfte sich zeigen, ob die umfangreichen Refinanzierungsmaßnahmen des Konzerns die Ertragslage stabilisieren können.