Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern meldet sich eindrucksvoll zurück. Nach drei Jahren Krise verzeichnet Vonovia in den ersten neun Monaten 2025 wieder das dynamische Wachstum aus der Vor-Krisen-Zeit. Das bereinigte EBITDA kletterte um 6,4 Prozent auf 2,11 Milliarden Euro – alle wesentlichen Kennzahlen zeigen nach oben.
Besonders bemerkenswert: Der Operating Free Cash-Flow schoss um satte 27,4 Prozent auf 1,48 Milliarden Euro in die Höhe. Diese Kennziffer verschafft dem Konzern erheblichen finanziellen Spielraum für Investitionen und Dividenden. Unter dem Strich erwirtschaftete das Unternehmen einen Gewinn von 3,4 Milliarden Euro – nach einem Verlust von 592 Millionen Euro im Vorjahr.
Mieteinnahmen treiben das Geschäft
Die Vermietung bleibt der Kern des Erfolgs. Die durchschnittliche Monatsmiete stieg auf 8,28 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 4,3 Prozent. In Deutschland liegt sie bei 8,11 Euro. Der Leerstand verharrt mit 2,2 Prozent auf Vollvermietungsniveau – ein Luxusproblem in Zeiten akuter Wohnungsknappheit in den Ballungsräumen.
Das bereinigte EBITDA im Kerngeschäft Vermietung wuchs um 2,5 Prozent auf 1,85 Milliarden Euro. Beachtlich: Dies geschah trotz eines um rund 9.000 Wohnungen kleineren Bestands und höherer Instandhaltungsaufwendungen. Die EBITDA-Marge hat sich seit 2013 von 61 auf 80 Prozent gesteigert.
Investitionsoffensive läuft
Zwischen Januar und September 2025 investierte Vonovia insgesamt 1,36 Milliarden Euro in Bestand und Neubau – ein Anstieg um 29 Prozent. In die Instandhaltung flossen 565 Millionen Euro, in Modernisierungen 591 Millionen Euro. Der Neubau verschlang 201 Millionen Euro.
Das Ergebnis kann sich sehen lassen: 1.555 Wohnungen wurden fertiggestellt, 1.600 neue Bauprojekte gestartet. Die CO2-Intensität des deutschen Portfolios sank erneut um 1,3 Prozent auf 30,7 kg CO2e pro Quadratmeter. Das Klimaziel eines CO2-neutralen Bestands bis 2045 rückt näher.
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Wachstumsstrategie zeigt Wirkung
Die Non-Rental-Segmente entwickeln sich zunehmend zum zweiten Standbein. Sie steuerten 267,7 Millionen Euro zum Gesamt-EBITDA bei – ein Anteil von rund 13 Prozent. Im Vorjahr waren es nur 9 Prozent. Das Segment Recurring Sales legte deutlich zu, befeuert durch erfolgreiche Verkäufe mit einem Verkehrswert-Step-up von 31,2 Prozent.
Im Bereich Development sprang das Ergebnis auf 61 Millionen Euro. Vonovia hat im Drittmarkt das erste „Manage to Green“-Projekt mit 134 Wohnungen erworben – eine neue Wachstumsstrategie, bei der Objekte für den energetischen Wiederverkauf saniert werden.
Ausblick: Momentum hält an
Für 2025 bestätigt der Konzern die bereits im Sommer angehobenen Ziele: Das bereinigte EBITDA soll rund 2,8 Milliarden Euro erreichen, ein Plus von circa 175 Millionen Euro. Der bereinigte Vorsteuergewinn wird bei etwa 1,9 Milliarden Euro erwartet.
Noch interessanter ist der Ausblick auf 2026. Das bereinigte EBITDA soll auf 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro klettern – ein weiterer Anstieg um rund 200 Millionen Euro. Der bereinigte Vorsteuergewinn wird zwischen 1,9 und 2,0 Milliarden Euro veranschlagt.
Die Verschuldung liegt mit einer LTV-Quote von 45,7 Prozent nahe am Zielkorridor. Zwischen Januar und September begab das Unternehmen Anleihen in Höhe von 2,71 Milliarden Euro zu einem durchschnittlichen Zins von nur 1,93 Prozent. Die Ratings aller vier namhaften Agenturen bleiben stabil.
Führungswechsel zum Jahresende
Zum Jahresende endet die Ära von Rolf Buch, der den Konzern seit 2013 führte und an die Börse brachte. Sein Nachfolger wird Luka Mucic, derzeit Finanzchef bei Vodafone und ehemaliger SAP-Manager. Buch hinterlässt einen Konzern in deutlich besserer Verfassung als noch vor zwei Jahren – und mit klarem Wachstumspfad für die kommenden Jahre.
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