Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 das Mietrecht-II-Paket verabschiedet. Für Vonovia, den größten börsennotierten Wohnimmobilienkonzern Deutschlands, kommt die Entscheidung zu einem ungemütlichen Zeitpunkt — eine Woche vor dem Q1-Bericht.
Indexmieten unter Druck
Kernstück der Reform ist eine Dämpfung von Indexmieterhöhungen. In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Steigerungen über drei Prozent künftig nur noch zur Hälfte weitergegeben werden — effektiv also maximal 3,5 Prozent pro Jahr. Für Vonovia mit Hunderttausenden Wohnungen im Bestand ist das ein direkter Eingriff ins Mietwachstum.
Hinzu kommen neue Regeln für möblierte Wohnungen: Der Möblierungszuschlag orientiert sich künftig am Zeitwert der Einrichtung und ist auf ein Prozent pro Monat gedeckelt. Kurzzeitmietverträge werden auf maximal acht Monate begrenzt — beides Instrumente, mit denen Vermieter bisher die Mietpreisbremse umgingen.
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Modernisierung als Gegengewicht
Nicht alles an der Reform belastet den Konzern. Die geplante Ausweitung der Modernisierungsumlage könnte Vonovia zugutekommen. Das Unternehmen investiert massiv in energetische Sanierungen und plant rund 400 Millionen Euro in Photovoltaikanlagen — bis Ende 2026 sollen Anlagen mit 300 Megawatt Peak in Betrieb sein.
Der Branchenverband GdW sieht für große Unternehmen kaum Veränderungen durch das Paket. Die Immobilienwirtschaft insgesamt kritisiert die Maßnahmen als Investitionshindernis. Entscheidend ist: Der Entwurf muss noch Bundestag und Bundesrat passieren — Änderungen bleiben möglich.
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Bewertung und nächste Schritte
Das durchschnittliche Kursziel von 66 Analysten liegt bei 34,62 Euro — rund 51 Prozent über dem Schlusskurs von 22,91 Euro vom 30. April. Diese Diskrepanz spiegelt die Unsicherheit wider, die über dem Titel lastet: Regulierungsdruck auf der einen, laufender Schuldenabbau auf der anderen Seite. Bis Ende 2028 soll der Loan-to-Value auf rund 40 Prozent sinken, das Verhältnis von Nettofinanzschulden zum EBITDA auf unter 12,0x fallen.
Am 7. Mai legt Vonovia den Q1-Bericht vor — erstmals mit Zahlen aus dem Reformjahr 2026. Zwei Wochen später, am 21. Mai, findet die Hauptversammlung in Bochum statt. Auf der Agenda steht eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie, Ausschüttung am 26. Mai.
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