Neuer Berliner Großabschluss stabilisiert das Portfolio

Vor einer wegweisenden Richtungsentscheidung stehen Investoren beim Gewerbeimmobilienkonzern Aroundtown. Während der Kurs mit 1,61 Euro nur knapp über dem gestern markierten 52-Wochen-Tief von 1,58 Euro verharrt, setzt das Management operative Akzente zur Sicherung künftiger Einnahmen.

Gestern meldete das Unternehmen den Abschluss eines langfristigen Mietvertrags über 15 Jahre für 285 geplante Serviced Apartments an der Berliner Karl-Liebknecht-Straße 33 mit dem Betreiber Bob W. Die Vereinbarung beinhaltet zudem eine Verlängerungsoption. Die Fertigstellung des Projekts ist für das vierte Quartal 2026 vorgesehen.

Dieser Schritt folgt unmittelbar auf eine weitere Großtransaktion in der Bundeshauptstadt. Erst am 24. September vereinbarte Aroundtown mit Leonardo Hotels Central Europe Mietverträge über eine Laufzeit von 20 Jahren für zwei Hotels am Berliner Alexanderplatz, die zusammen 624 Zimmer und Suiten umfassen.

Für Anleger stellt sich nun die fundamentale Frage, ob diese operativen Erfolge bei der langfristigen Vermietung ausreichen, um die anhaltende Skepsis des Kapitalmarkts zu überwinden.

Zinslasten fordern die operative Ertragskraft heraus

Der zentrale Dreh- und Angelpunkt für die weitere Entwicklung bleibt die Bewältigung des Zinsumfelds bei auslaufenden Verbindlichkeiten. Zwar belegen die jüngsten Abschlüsse eine intakte Nachfrage nach gut gelegenen Gewerbeflächen und Hotelimmobilien in Metropolen, doch die strukturellen Herausforderungen im Immobiliensektor wiegen schwer.

Die Fähigkeit des Konzerns, fällig werdende Kredite und Anleihen zu tragfähigen Konditionen zu refinanzieren, bestimmt maßgeblich den künftigen Spielraum für Ausschüttungen und Investitionen.

Analysten von Warburg Research verwiesen gestern in einer aktuellen Studie explizit auf den anhaltenden Gegenwind im Immobiliensektor sowie auf die Refinanzierung als maßgebliche Belastung. Zwar behielt das Analysehaus seine Kaufempfehlung bei, senkte jedoch das Kursziel von 3,80 Euro auf 3,30 Euro.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Operative Fortschritte bei den Mieteinnahmen federn den Druck zwar ab, die entscheidende Weichenstellung erfolgt jedoch bei den Finanzierungskosten der kommenden Quartale.

Langfristige Bindungen und Solarausbau stärken die Ertragsbasis

In einem optimistischen Szenario gelingt es dem Konzern, seine berechenbaren Cashflows schrittweise auszubauen und dadurch das Vertrauen der Gläubiger zu festigen. Die vertraglichen Vereinbarungen mit einer Bindung über 15 beziehungsweise 20 Jahre garantieren über Jahre hinweg planbare Einnahmeströme.

Zudem zeigt die Partnerschaft mit Bob W, dass Aroundtown in der Lage ist, Entwicklungsprojekte noch vor der geplanten Fertigstellung im vierten Quartal 2026 vollständig am Markt zu platzieren.

Parallel dazu treibt das Unternehmen Maßnahmen zur energetischen Optimierung voran. Am Montag berichtete Aroundtown über den Ausbau von Photovoltaikanlagen auf mehr als 150 Dächern, die eine installierte Gesamtleistung von rund 15,8 Megawatt Peak aufweisen.

Allein ein an ATU vermietetes Portfolio aus 16 Objekten verfügt über eine Leistung von mehr als 1,4 Megawatt Peak. Gelingt es, durch solche Initiativen die Betriebskosten zu senken und die Attraktivität der Liegenschaften für Mieter hochzuhalten, dürfte sich der Bewertungsabschlag an der Börse verringern.

Anhaltende Refinanzierungshürden belasten den Handlungsspielraum

Demgegenüber steht das reale Risiko einer sich weiter verschärfenden Zinsbelastung. Sollten die Konditionen bei künftigen Refinanzierungen deutlich über den historischen Zinssätzen der auslaufenden Tranchen liegen, droht eine spürbare Erosion der Ertragskraft. Selbst voll vermietete Vorzeigeobjekte wie die Hotels am Alexanderplatz können in einem solchen Umfeld steigende Finanzierungsaufwendungen nur teilweise kompensieren.

Zudem birgt die zeitliche Verzögerung von Projektentwicklungen Risiken. Bis zur für Ende 2026 anvisierten Fertigstellung des Berliner Apartmentkomplexes verbleiben mehrere Quartale, in denen Baukostensteigerungen oder bauliche Verzögerungen auftreten können. Bleibt der allgemeine Gegenwind für Gewerbeimmobilien bestehen, könnten weitere Neubewertungen des Bestandsportfolios erforderlich werden und den Buchwert zusätzlich schmälern.

Entscheidende Signale bis zum Jahresende

Für die künftige Positionierung der Anleger zeichnet sich damit ein klares Profil ab. Solange die jüngst erreichten Kursniveaus verteidigt werden und operative Meldungen wie die Verträge mit Bob W und Leonardo Hotels die Ertragsbasis stützen, bietet das Bewertungsniveau Raum für eine Stabilisierung. Kippt die Stimmung hingegen durch steigende Finanzierungskosten oder erneute Abwertungsrunden im Portfolio, droht eine Fortsetzung des Abwärtstrends.

Als nächster konkreter operativer Meilenstein gilt das vierte Quartal 2026 mit der geplanten Fertigstellung des Apartmentprojekts an der Berliner Karl-Liebknecht-Straße. Bis dahin müssen Investoren genau verfolgen, zu welchen Konditionen Aroundtown die anstehenden Fälligkeiten am Kapitalmarkt regelt und ob weitere Großvermietungen gelingen.