Der größte deutsche Wohnimmobilienkonzern steht unter massivem Beschuss. Die Politik deckelt das Mietwachstum, während explodierende Zinsen die Refinanzierung drastisch verteuern. Operativ steht Vonovia zwar stabil da. An der Börse dominiert aktuell aber die nackte Angst vor dem Schuldenberg.

Die Aktie markierte erst am Dienstag mit 19,53 Euro ein neues 52-Wochen-Tief. Aktuell pendelt der Kurs knapp darüber bei 19,84 Euro. Seit Jahresbeginn summiert sich der Verlust auf rund 18 Prozent.

Mietrecht drosselt Wachstum

Das Bundeskabinett hat Ende April das Mietrecht-II-Paket verabschiedet. Dieses Gesetz greift tief in das Geschäftsmodell ein. Künftig dürfen Vermieter in angespannten Märkten Indexmieterhöhungen über drei Prozent nur noch zur Hälfte weitergeben. Das kappt den Anstieg effektiv bei 3,5 Prozent pro Jahr.

Ein kleiner Lichtblick bleibt. Die Reform erleichtert die Umlage für Modernisierungen. Vonovia investiert deshalb massiv in energetische Sanierungen. Bis Ende 2026 will der Konzern rund 400 Millionen Euro in neue Photovoltaikanlagen stecken.

Die teure Refinanzierung

Hohe Zinsen belasten die Bilanz weitaus stärker als politische Vorgaben. Allein im laufenden Jahr benötigt der Konzern 1,6 Milliarden Euro frisches Kapital. In den Folgejahren steigt dieser Bedarf auf jeweils knapp fünf Milliarden Euro. Das Management weicht deshalb auf internationale Märkte aus.

Zuletzt platzierte Vonovia Anleihen in britischen Pfund und australischen Dollar. Diese Papiere spülen umgerechnet 645 Millionen Euro in die Kasse. Der gewichtete Durchschnittszins liegt bei 4,4 Prozent. Die Laufzeit beträgt knapp elf Jahre. Währungsrisiken hat der Konzern komplett abgesichert.

Die Schuldenlast bleibt insgesamt hoch. Der Beleihungswert lag Ende März bei 45,1 Prozent. Das strategische Ziel von 40 Prozent peilt der Vorstand erst für Ende 2028 an.

Operatives Geschäft und Dividende

Das eigentliche Vermietungsgeschäft läuft derweil robust. Im ersten Quartal stieg das bereinigte operative Ergebnis leicht auf rund 712 Millionen Euro. Die Durchschnittsmiete kletterte auf 8,46 Euro je Quadratmeter. Fast 98 Prozent der Wohnungen sind aktuell vermietet.

Die gestiegenen Finanzierungskosten fressen den operativen Zuwachs allerdings komplett auf. Die Folge: Der bereinigte Gewinn für die Aktionäre schrumpfte um sieben Prozent auf 365,6 Millionen Euro. Die Prognose für das Gesamtjahr hält das Management aufrecht.

Im Mai beschloss die Hauptversammlung eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie. Das entspricht einer Rendite von 6,3 Prozent. Eine derart hohe Rendite signalisiert oft Skepsis des Marktes. Die Ausschüttung bleibt nur sicher, wenn der Konzern seine Schulden kontrolliert.

Am 5. August legt Vonovia die Zahlen für das erste Halbjahr vor. Dieser Bericht muss beweisen, dass das Management die Zinslast eindämmen kann. Gelingt das nicht, drohen weitere Kursverluste. Verteidigt der Konzern hingegen seine Margen, könnte der Boden beim aktuellen Kursniveau halten.