Vonovia rutscht am Dienstag weiter ab und markiert ein neues Jahrestief. Auslöser ist kein unternehmensspezifisches Problem, sondern ein globaler Anleihe-Ausverkauf, der Immobilienwerte europaweit unter Druck setzt. Der Aktienkurs notiert bei 18,98 Euro und verliert im heutigen Handel 1,6 Prozent, nach einem Rückgang von bereits 4,7 Prozent innerhalb der vergangenen Woche.

Zinssorgen belasten die gesamte Immobilienbranche

Die Ursache liegt im Anleihemarkt: Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen kletterte auf 4,78 Prozent, während deutsche und französische Langläufer auf einem 15-Jahres-Hoch notieren.

Fed-Chef Kevin Warsh signalisierte zuletzt eine mögliche Zinserhöhung, der Markt rechnet inzwischen mit einer Wahrscheinlichkeit von über 60 Prozent für einen Fed-Zinsschritt im September. Auch die EZB dürfte im September die Zinsen anheben, weitere Schritte werden bis Dezember mit einer Wahrscheinlichkeit von 80 Prozent erwartet.

Für stark verschuldete Immobilienkonzerne wie Vonovia ist das eine schlechte Nachricht: Steigende Zinsen verteuern die Refinanzierung und drücken auf die Bewertung der Immobilienportfolios. Der Stoxx Europe 600 Real Estate fiel im Zuge dessen auf seinen tiefsten Stand seit Mitte Juli. Auch der breite Markt gab nach – der DAX verlor rund 1,2 Prozent, der Stoxx Europe 600 rund 0,6 Prozent.

Analysten uneins über den fairen Wert

Die Reaktion der Analysten fällt gespalten aus. Goldman Sachs senkte sein Kursziel für Vonovia von 34,20 Euro auf 29,50 Euro, bleibt aber bei einer Kaufempfehlung. Barclays dagegen startete die Coverage mit einem Underweight-Votum und einem Kursziel von 20 Euro – kaum über dem aktuellen Kursniveau. Die Spanne zwischen den beiden Einschätzungen zeigt, wie unterschiedlich die Zinssensitivität des Geschäftsmodells derzeit bewertet wird.

Operativ liefert Vonovia dabei solide Zahlen. Die Mieteinnahmen stiegen im ersten Halbjahr um 3,4 Prozent auf 1,75 Milliarden Euro, vergleichbar sogar um 3,6 Prozent. Das EBITDA legte um 2,4 Prozent auf 1,46 Milliarden Euro zu, während der Gewinn pro Aktie von 1,20 Euro auf 1,13 Euro sank. Das Immobilienportfolio wird mit 85,7 Milliarden Euro bewertet.

Die Jahresprognose mit einem EBITDA-Korridor von 2,95 bis 3,05 Milliarden Euro und einem Vorsteuergewinn zwischen 1,9 und 2,0 Milliarden Euro bestätigte der Konzern unverändert. Vorstandschef Luka Mucic hält zudem am Ziel fest, die Verschuldung bis 2028 auf ein Loan-to-Value von rund 40 Prozent zu senken.

Charttechnik zeigt überverkaufte Lage

Der Kurs notiert mit 18,98 Euro nur noch knapp über dem 52-Wochen-Tief von 18,79 Euro und liegt damit 34 Prozent unter dem Jahreshoch von 28,88 Euro. Der Relative-Stärke-Index von 27,3 signalisiert eine überverkaufte Lage – ein Hinweis darauf, dass die Verkaufsdynamik technisch bereits weit fortgeschritten ist. Chartbeobachter sehen die nächste Unterstützung bei 19 Euro, darüber liegen Widerstände bei 20, 21 und im Bereich zwischen 22,40 und 22,70 Euro.

Der operative Fortschritt bei Mieteinnahmen und Entschuldung steht damit im Widerspruch zur Kursentwicklung, die vor allem vom makroökonomischen Umfeld getrieben wird. Solange die Zinserwartungen nicht kippen, dürfte der Druck auf Immobilienaktien wie Vonovia anhalten – unabhängig davon, wie solide die operativen Zahlen tatsächlich ausfallen.