Vonovia-Chef Luca Mucic will die Mietregulierung in Deutschland grundlegend umbauen. Sein Vorschlag: Ein Drittel sozial gebunden, zwei Drittel frei. Das klingt radikal — und könnte genau das sein, was der Wohnungsmarkt braucht.

Ein Drittel Pflicht, zwei Drittel Markt

Mucic sprach bei einer Veranstaltung der Wirtschaftspublizistischen Vereinigung in Düsseldorf. Große private Wohnungsunternehmen sollen demnach ein Drittel ihrer Bestände an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vermieten. Für die restlichen zwei Drittel würden Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse entfallen.

Die Begründung ist pragmatisch. Die Mietpreisbremse habe sich „nicht als wirklich tauglich erwiesen“, das Neubau-Problem zu lösen, so Mucic. Eine ersatzlose Abschaffung lehnt er dennoch ab. „Ohne das haben Sie ein noch massiveres soziales Problem“, sagte er.

Operative Zahlen sprechen für sich

Vonovia selbst liefert solide Ergebnisse. Im ersten Quartal 2026 wuchs die Miete organisch um 4,0 Prozent. Die Auslastung lag bei 97,7 Prozent, die Zahlungsquote bei 99,6 Prozent. Die Durchschnittsmiete in Deutschland erreichte Ende März 8,26 Euro pro Quadratmeter.

Für Bestandshalter wie Vonovia ist die Neubaukrise strukturell günstig. Im April 2026 wurden zwar 9,2 Prozent mehr Wohnungen genehmigt als ein Jahr zuvor. Fertiggestellt wurden 2025 aber nur 206.600 Einheiten — so wenige wie seit 2012 nicht. Das ifo Institut erwartet für 2026 nur 185.000 neue Wohnungen.

Höhere Baukosten durch den Iran-Krieg und gestiegene Kreditzinsen bremsen die Umsetzung. Die Lücke zwischen Nachfrage und Angebot bleibt.

Aktie unter Druck, Dividende attraktiv

An der Börse spiegeln sich die soliden Betriebszahlen kaum wider. Die Vonovia-Aktie notiert bei 20,66 Euro — rund 15,5 Prozent unter ihrem 200-Tage-Durchschnitt und nur knapp über dem 52-Wochen-Tief von 19,53 Euro. Seit Jahresbeginn hat der Kurs 14,3 Prozent verloren.

Anleger gewichten derzeit Finanzierungskosten und Verschuldung stärker als operative Stabilität. Goldman Sachs hält die Aktie dennoch auf „Buy“ und senkte das Kursziel minimal auf 34,20 Euro. Die Hauptversammlung beschloss im Mai eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie — beim aktuellen Kurs entspricht das einer Rendite von rund 6,1 Prozent.

Mucics Regulierungsvorschlag hat das Potenzial, den Investitionsrahmen für den gesamten Sektor neu zu definieren. Ob die Politik aufgreift, was der größte deutsche Wohnungskonzern vorschlägt, entscheidet sich in Berlin — nicht in Düsseldorf.