Für Vonovia wird die kommende Woche zum Lackmustest. Zum 30. Juni steht die Halbjahresbewertung des Immobilienportfolios an — und die EZB hat kurz zuvor die Zinsen erhöht.

Am 11. Juni hob die EZB die Leitzinsen um 25 Basispunkte an. Die Einlagefazilität liegt nun bei 2,25 Prozent. Zehnjährige Bundesanleihen rentieren bei gut 3,1 Prozent. Für Vonovia ist das Timing ungünstig: Höhere Diskontierungssätze drücken direkt auf die Immobilienwerte.

Milliardenschweres Portfolio unter Druck

Zum Ende des ersten Quartals 2026 wies Vonovia einen Portfoliowert von 84,7 Milliarden Euro aus. Der EPRA NTA lag bei 46,57 Euro je Aktie. Die Aktie notiert aktuell bei 21,52 Euro — also mit einem erheblichen Abschlag auf den Substanzwert. Seit Jahresanfang hat sie rund 11 Prozent verloren.

Fällt die Neubewertung glimpflich aus, wäre das das stärkste Argument gegen einen erneuten Test des Jahrestiefs bei 19,53 Euro, das erst am 9. Juni markiert wurde.

Stabiles Kerngeschäft als Gegengewicht

Das operative Geschäft hält dagegen. Im ersten Quartal 2026 kletterte die Durchschnittsmiete auf 8,46 Euro pro Quadratmeter. Die Vermietungsquote lag bei 97,7 Prozent, die Collection Rate bei 99,6 Prozent. Das organische Mietwachstum betrug 4,0 Prozent. Das bereinigte EBITDA im Mietsegment stieg um 6,3 Prozent.

Für das Gesamtjahr erwartet Vonovia ein bereinigtes EBITDA zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro. Allerdings belastet das Zinsumfeld die Gewinne: Der bereinigte Gewinn für Aktionäre sank im ersten Quartal um 7,2 Prozent auf 365,6 Millionen Euro.

Refinanzierung und nächster EZB-Termin

Auf der Finanzierungsseite bleibt der Druck hoch. Für 2026 stehen Anleiheablösungen zwischen 1,6 und 2,3 Milliarden Euro an. In den Jahren 2027 und 2028 springt der Refinanzierungsbedarf auf jeweils fast fünf Milliarden Euro. Um die Abhängigkeit vom Euro-Markt zu senken, platzierte Vonovia zuletzt Anleihen in britischen Pfund und australischen Dollar.

Der nächste Risikofaktor wartet im Juli. Eine weitere EZB-Zinserhöhung um 25 Basispunkte ist mit 37 Prozent eingepreist. EZB-Volkswirte rechnen für 2026 mit einer Teuerungsrate von 3,0 Prozent und einem BIP-Wachstum von nur 0,8 Prozent — kein Umfeld, das Zinssenkungen wahrscheinlich macht. Markterwartungen preisen bis Mitte 2027 mindestens einen weiteren Schritt auf 2,75 Prozent ein.

Strukturell stützt der Wohnungsmarkt das Geschäft. 2025 wurden nur rund 207.000 Wohnungen fertiggestellt — der niedrigste Wert seit 2012. Für 2026 erwarten Experten erneut kaum mehr als 200.000 Neubauten, während der Bedarf bei rund 320.000 Einheiten pro Jahr liegt. Städtische Mieten dürften 2026 um 3,0 bis 4,5 Prozent steigen.

Der Halbjahresbericht folgt voraussichtlich im August. Dort muss Vonovia zeigen, ob die Jahresziele noch erreichbar sind — und ob das operative Fundament stark genug bleibt, um den zinsbedingten Bewertungsdruck zu überstehen.